Екінші тұрғын үй нарығынан пәтер сату немесесатып алу ойыңызда болса, үлгеріп қалыңыз!
Өйткені күні кеше банктердің ипотекалық несиеберуді жағалай тоқтата бастауына түрткі жаңанорманың күші жойылды. Нақтырақ айтқанда, оны қолданысқа енгізу мерзімі 2025 жылдың 16 маусымынан 2025 жылдың 1 қарашасына дейіншегерілді. Осылайша ипотекалық несиеніңжылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 20 емесбұрынғы 25% күйінде қалдырылып, «пәтерлерөтпейтін болды» деген қолданыстағы тұрғын үйнарығына күзге дейін мүмкіндік берілді. «Ипотеканың арзандағаны жақсы емес пе, неге қымбат кезде мүмкіндікті пайдаланып қал депжатыр» деген бұл арада заңды сұрақтуындайды. Оған «Үйде жатпа» сайтындағыосы материалдан жауап таба аласыздар.
Жуырда Ұлттық Банк несиелер бойынша сыйақымөлшерлемелеріне айтарлықтай қысқарту жүргізді. Соның ішінде ипотекалық несие де бар. Оғансәйкес, екінші деңгейдегі банктер 2025 жылдың 16 маусымынан бастап ипотекалық несиелерді енді 25 емес 20% жылдық сыйақы мөлшермесімен беребастауы керек еді. Алайда екінші деңгейдегібанктердің көбісі мұндай өзгеріске дайын болмайшықты. Сөйтіп тұрғын үй ипотекасына өтініш қабылдауды уақытша тоқтатты. Мәселен, олардыңарасында Halyk Bank, ЦентрКредит банкі және Нұрбанк те бар.
Мұны өздері «қазіргі уақытта біз техникалық жұмыстар жүргізіп, жаңа тарифтерді белгілеу шараларын атқарып жатырмыз» деп түсіндіреді. Алайда сарапшылар бұл арада екі себепті алғатартады:
Енді осы екі тезисті дәлелдеп, басын аша түсейік.
Бірінші жағдайда, яғни «ескі пәтерлерді банктерге сату неге тиімсіз» дегенге келсек, уақыт өте келе, ұсталған дүниенің құны түседі. Демек, банк кепілдігіндегі жылжымайтын мүлік құнсыздана береді. Бұл сақтандыруды қажет ететін тәуекелретінде қарастырылады. Сол себепті жаңа норма «күшіне енді» дегенде банктер жапа-тармағай ипотекалық несие шарттарына осы сипатта түзетулер енгізе отырып, оны жаңартуға көшкенболуы мүмкін. Яғни, оның мерзімін әлдеқайда қысқартып, кепілдік жағын, керісінше күшейтіп дегендей. Бір сөзбен айтқанда, оны әлдеқайда қолжетімсіз етуге, күрделендіруге тырысады. Неге? Бұл сауалға қаржыгер Ғалым Құсайыновтың маман ретіндегі мына бір сауатты жауабын алға тарта кетелік:
«Банктер баға белгілеу кезінде өздерінің маржасы мен қаражат тарту құнына емес, ақшаның нарықтық құнына қарайды. Ал ақшаның нарықтық құнын Ұлттық банк өздері белгілейтін базалық мөлшерлеме деңгейімен анықтайды. Ұлттық банк базалық мөлшерлеме арқылы нарықтағы артық өтімділікті қандай пайызбен алып отыратынын да анықтайды. Демек, бұл – қысқа ақшаның тәуекелсіз бағасы. Банктер ақшаны бұдан төмен бағамен бермейді, өйткені олардың Ұлттық банк сипатында кепіл сатып алушысы бар. Қазір Ұлттық банк ақшаны «базалық мөлшерлемеден минус 1%-ға», яғни 15,5%-бен сатып алады. Ипотека бойынша 20% екінші деңгейлі банктер үшін бағаны шектеу дегенді білдіреді. Банктер 15,5%-ға ең кем дегенде 2% көлемінде тәуекел құнын қосады, бұл — проблемалық борышкерлерден туындайтын шығындарды жабуға кететін ақша. Одан кейін банктер операциялық шығындарды (оның ішінде мемлекеттік реттеулер бойынша шығындар да бар) қосады, ол тағы да 1-2% болады. Осылайша, банктер үшін ипотеканың өзіндік құны кемінде 18,5-19,5%-ға дейін барады. Сонда банктерге қосымша маржа ретінде небәрі 0,5-1,5% ғана қалады. Бұл — өте төмен пайда. Сондықтан банктер шектеулі әрі қысқа мерзімді ресурстарынмұндай өнімге салуға құлықсыз болады. Оның орнына олар пайыздық мөлшерлемесі жоғары әрі өтімділік тәуекелі мен пайыздық тәуекелді жабаалатын тұтынушылық несиелерге одан сайын басымдық бере бастайды».
Банктерге ескі пәтерді сату тиімсіз екенін түсіндірдік. Енді олар ипотекалық несие құралын жаңа пәтерлерге қатысты қолданғысы келері ақиқат. Ал бұл жүйеде «Отбасы банк» басымдыққа ие екені белгілі. Екінші себептің жауабы осы арада туындайды. Бұл ретте банктердің әрекет етіп жатқанына Мәжіліс қабырғасында көтерілген мына жайт дәлел. Маусым айының басында Мәжілісте Amanat партиясының атынан депутат Ерболат Сатыбалдин Үкіметке сауал жолдап, екінші деңгейдегі банктерге (ЕДБ) тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысуға мүмкіндік беруді сұрады. Сөйткен ол ұзақ мерзімді ипотекалық қаржыландыру нарығын құру кезінде БЖЗҚ қаражатын пайдалану, сондай-ақ пайыздық мөлшерлемелерді төмендету жайын да қарастыру қажет екенін айтты.
Бұл ретте ол rent -to-buy (баспананы кейіннен сатып алу құқығымен жалға алу) жүйесін енгізу идеясын алға тартты.«Мысалы, ай сайынғы 200 мың теңге төлемнің 50 мың теңгесі жинақ ретінде есепке алынады. Осылайша, үш жыл ішінде азамат қаражат жинап қана қоймай, сонымен қатар төлем қабілеттілігін де растайды. Бұл жүйе, әсіресе жастарға, жалғызбасты аналарға және әлеуметтік осал топтағы азаматтарға қолайлы болар еді», — деп атап өтті Сатыбалдин.
Екінші деңгейдегі банктерге «Отбасы банк» игеріп отырған алаңға енуге рұқсат беріледі ме, жоқ па, ол жағы әзірге белгісіз. Белгілісі, ипотекаға келгенде банктерді шала бүлінуге түрткі болған жаңа норма кері қайтарылып алынғаны. Нақтысында, оның2025 жылдың 1 қарашасында іске қосылатыны жарияланды. Бұл ретте Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі бірлесіп қабылдаған қаулыда былай делінеді:
«16 маусымда енгізілген жаңа норма қолданысы 2025 жылғы 1 қарашаға дейін тоқтатыла тұрсын. Тоқтатыла тұру кезеңінде Бірлескен қаулының 1-тармағы мынадай редакцияда қолданылатыны белгіленсін: Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті мөлшерлері: екінші деңгейдегі банктер, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдар беретін банк қарыздары бойынша – кепілсіз банк қарыздары бойынша 46 (қырық алты) пайыз; кепілмен қамтамасыз етілген банк қарыздары бойынша 35 (отыз бес) пайыз; ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша 25 (жиырма бес) пайыз;микроқаржылық қызметті жүзеге асыратын ұйымдар беретін микрокредиттер бойынша – 46 (қырық алты) пайыз; микроқаржылық қызметті жүзеге асыратын ұйымдар күнтізбелік қырық бес күнге дейінгі мерзімге, республикалық бюджет туралы заңда тиісті қаржы жылына белгіленген айлық есептік көрсеткіштің қырық бес еселенген мөлшерінен аспайтын мөлшерде беретін микрокредиттер бойынша күніне 0,3 (нөл бүтін оннан үш) пайыздан аз, бірақ 179 (бір жүз жетпіс тоғыз) пайыздан аспайтын мөлшерде болып айқындалсын».
Яғни, тек ипотека емес, барлық несиелер бойынша жылдық тиімді несие мөлшерлемелері күзге дейін бұрынғы қалпында қалдырылады.
Кәмшат Тілеухан